经济适用房^{[注 1]}（英语：Economically affordable Housing），常简称为经适房，是指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障性质的商品住宅。1998年中国开始全面实施住房商品化后，以政府指导价，按保本微利原则出售给中低收入家庭和住房困难户。所谓经济性，是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，而不是降低建筑标准，供应对象为中低收入家庭和住房困难户；所谓适用性，是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。使经济适用住房的建设达到：标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

经济适用房是中华人民共和国政府为低收入群众解决住房问题所作出的政策性安排，另种出租为主的房屋政策称为廉租房，公租房(即公共租赁住房)。

在其他国家和地区，类似经济适用房由政府推行的资助房屋出售政策，有如香港的居者有其屋（居屋）、澳门的经济房屋、新加坡的组屋等。

运作模式

经济适用房的运作方式是，对房地产开发商建设的经济适用房项目，政府免收土地出让金和市政相关配套费用（仅此两项至少占房价的40%），其他应征收的费用也进行减免，经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。并且对销售价格、购买资格、开发商利润等进行规定和限制。《经济适用住房管理办法》中，将经济适用住房定义为“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。”

主要相关法规和政策

2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了《经济适用住房管理办法（页面存档备份，存于互联网档案馆）》， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。

2022年2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，表示保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。^[1]

存在的问题

地方政府不愿建经适房

1998年中国开始全面实施住房商品化后，中共推出了“经济适用房”制度，以政府指导价，按保本微利原则出售给众多中低收入群体。但在执行过程中经济适用房由于政策目标不明确，执行过程中失当、失控现象严重。1998年经济适用房的起步时期，其投资总额占全国房地产投资总额的7.49%，到2008年降为3.11%；2000年在销售的房屋中，22.7%是经济适用房，到2010年，该比例降至2.9%。经济适用房在中国房屋市场上供给严重不足，成为中国房地产结构、价格不合理的重要因素之一。^[2]

同热衷于商业地产开发迥然不同的是，地方政府对推广经济适用房缺乏积极性。主要原因是卖地收入已成为深陷地方债的各地方财政的重要来源，而经济适用房按国务院政策，不能收取土地出让金，并且保障性住房的投入周期长、回款慢、盈利空间小^[3]，这种改善民生却不赚钱的事情，各地方政府显然提不起劲头。另外，经济适用房的建设和经营按有关规定还要要减免各种税费，地方政府收不到钱，当然没有积极性。^[4][5]

总量不足

很多低收入居民没有机会得到经济适用房。2005年6月，北京天通苑小区放号5000个，结果有数千人通宵排队，最后开发商在政府干预下提前放号。所排的房号甚至出现了网上交易的情况，有的房号本身甚至被报出三万元的价格。有专家对此进行分析，认为此种现象的出现，除了放号方式落后之外，总量不足才是深层次的原因。^[6][7]

申请和发放过程涉嫌腐败

按照政府的初衷，只有收入较低，居住条件不佳的居民才可以申请购买经济适用房。但实际中，一些不符条件想要购买经济适用房的人都可以通过购买审批，不但收入较高的人可以购买，拥有多套房产的人也有办法买到。2007年9月，福州市房管局在对申请人摇号后公布的购房名单中出现同一身份证号码摇中三套住房以及多名17位与19位非法身份证号码等可疑情况^[8][9][10]。

“适用”名不符实

经济适用房的房产（物业）应当是较为实惠的。但是，超大面积的户型也不少见，甚至包括跃层。2007年5月，福州市房管局推出394套经济适用房，单套建筑面积在110平方米至180平方米之间，总价在30万至40万元的有8套；40万至50万元的有105套；50万至60万元的有109套；60万至70万元的有83套；70万至80万元的有58套；80万至90万元的有27套；90万元以上的有4套^[11]。虽然每平方米单价较市场低，但是总价高导致真正需要购买低价房的低阶层市民无能力购买。^[12]

改善问题

公共租赁住房

公共租赁住房（简称：公租房）是对住房困难人群的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁房不归个人，而是由政府或公共机构，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等，与廉租房并轨运行，通过发放房租补贴，分别对“城市低保人群”、“城市中低收入人群”等，提供高比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水凖，制定对等的租金补贴政策，以达到住房保障目标。^[14][15][16]

公共租赁住房有助于克服廉租房和经济适用房的弊端^[17]。首先，公租房扩大了群众适用资格，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租房只出租给最低收入群体(主城区申请廉租住房的收入限制标准为家庭人均月收入低于450元)，经济适用房面向中等收入群体，但其价格偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公租房则是面向中等以下收入群体出租(广州2018年申请公租房的收入限制标准为：单身人士月收入不高于2943元，2人家庭月收入不高于5300元)，廉租房只租不售，而公租房主要是租赁，但5年之后也允许有条件的购买，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间。^{[18] [19][20][21]}

备注

资料来源

维基文库中的相关原始文献：经济适用住房管理办法

参见

• 公共房屋
• 房产五证
• 香港公共房屋（公屋和居屋）
• 澳门社会房屋
• 台湾国民住宅（国宅）
• 新加坡组屋