O síndico ^{(português brasileiro)} ou administrador do condomínio ^{(português europeu)} é o responsável pela gestão de um ou mais edifícios (condomínio). É eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável direto do condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança, a legalidade e a limpeza do(s) edifício(s).

Existem dois tipos de síndicos: O Síndico Natural (residente e não profissional) e o Síndico Profissional. Apesar de ser uma profissão não regulamentada, o Síndico Profissional é uma realidade dentro do Brasil.

No Brasil, desde 1964 que a existência da figura do síndico (do grego σύνδικος [sýndikos], "patrocinador da justiça") é uma exigência legal de acordo com Lei Federal que estabeleceu as bases para o funcionamento de um condomínio. A Lei determina a existência de uma convenção^[1], criada e aprovada pela assembleia de condôminos, e a eleição de um síndico para se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.

O Código Civil brasileiro dispõe sobre o condomínio edifício, onde traz as regras de funcionamento, bem como os direitos e deveres do síndico e condôminos.

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.

No que tange a função de síndico, percebe-se:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

• I - convocar a assembleia dos condôminos;
• II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
• III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
• IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
• VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
• VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
• VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• IX - realizar o seguro da edificação.
  • § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

• § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
• § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Toda vez que é decretada por via judicial a falência de uma empresa, o juiz nomeará um síndico, um administrador da massa falida que irá fazer as liquidações devidas para os credores.

Referências

• PAIVA, Arisnaldo de Oliveira. Síndicos, Condôminos e Condomínios. Rio de Janeiro, Lumen Juris, 1999.

• «Portal para síndicos de condomínios no Brasil» 
• «Deveres do síndico» 

• Portal de economia e negócios